Khi người đứng tên sổ đỏ đã mất, người thừa kế phải làm hai chặng. Chặng một: công chứng văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn phòng công chứng niêm yết công khai 15 ngày. Chặng hai: nộp hồ sơ đăng ký biến động để người thừa kế đứng tên, thời hạn không quá 8 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thừa kế giữa cha mẹ và con, vợ chồng, anh chị em ruột, ông bà và cháu được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
| Tình huống | Chia theo | Văn bản cần công chứng | Ai ký |
|---|---|---|---|
| Có di chúc hợp pháp | Di chúc | Văn bản khai nhận hoặc phân chia theo di chúc | Những người được hưởng theo di chúc |
| Không có di chúc | Pháp luật | Văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc khai nhận | Tất cả người thuộc hàng thừa kế được hưởng |
| Di chúc có phần không hợp lệ | Phần hợp lệ theo di chúc, phần còn lại theo pháp luật | Như trên | Người được hưởng theo từng phần |
| Người thừa kế không thống nhất | Tòa án quyết định | Bản án, quyết định của tòa | Không cần công chứng |
Đây là trang thông tin độc lập, không thuộc cơ quan nhà nước. Bạn nên hỏi văn phòng công chứng và nơi nộp hồ sơ đất đai để có danh sách giấy tờ đúng với trường hợp của mình.
Ai được hưởng thừa kế
Có di chúc. Người lập di chúc được chia tài sản cho bất kỳ ai. Tuy vậy, theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, dù di chúc không cho.
Không có di chúc. Chia theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:
- Hàng thứ nhất: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
- Hàng thứ hai: ông bà nội ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột gọi người chết là ông bà.
- Hàng thứ ba: cụ nội ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì ruột, cháu ruột gọi người chết là bác, chú, cậu, cô, dì, chắt ruột.
Người cùng hàng được chia phần bằng nhau. Chỉ khi không còn ai ở hàng trước thì hàng sau mới được hưởng.
Lưu ý: nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, chỉ một nửa là di sản của người đã mất. Nửa còn lại thuộc người vợ hoặc chồng còn sống, và người này vẫn được hưởng thêm một suất trong phần di sản.
Chặng 1: Công chứng văn bản thừa kế
Hồ sơ thường gồm:
- Sổ đỏ bản gốc của người đã mất.
- Trích lục khai tử hoặc giấy chứng tử của người để lại di sản.
- Di chúc (nếu có).
- Căn cước của tất cả người thừa kế.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ với người đã mất: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, quyết định nuôi con nuôi.
- Trích lục khai tử của người thừa kế đã mất trước hoặc cùng lúc (nếu có), để xác định thừa kế thế vị.
- Văn bản từ chối nhận di sản có công chứng của người không nhận (nếu có).
Văn phòng công chứng niêm yết thông báo thụ lý văn bản thừa kế trong 15 ngày tại trụ sở UBND cấp xã nơi người chết thường trú cuối cùng. Hết 15 ngày không ai khiếu nại thì công chứng viên chứng nhận văn bản.
Người thừa kế nào ở xa có thể ủy quyền bằng văn bản có công chứng cho người khác ký thay. Người ở nước ngoài làm ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại.
Chặng 2: Đăng ký biến động để đứng tên
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18.
- Sổ đỏ bản gốc.
- Văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản đã công chứng, hoặc bản án, quyết định của tòa án.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, ghi diện miễn nếu có.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn thuế.
Nộp ở đâu. Bộ phận một cửa hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, hoặc Chi nhánh phụ trách khu vực có đất. Cấp huyện không còn tiếp nhận từ 01/07/2025. Có thể nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia ở tỉnh đã triển khai.
Thời hạn. Theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, với thừa kế, thời hạn 30 ngày để đăng ký biến động tính từ ngày phân chia xong di sản hoặc ngày bản án, quyết định của tòa có hiệu lực. Thời gian cơ quan đăng ký giải quyết không quá 8 ngày làm việc, không tính thời gian nộp thuế.
Thuế và phí
- Thuế thu nhập cá nhân: miễn nếu người nhận là vợ, chồng, cha mẹ, con (đẻ, nuôi), cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột. Người ngoài các quan hệ này nộp 10% trên phần giá trị di sản vượt 20 triệu đồng, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026 (trước mốc này là phần vượt 10 triệu đồng).
- Lệ phí trước bạ: miễn cho các quan hệ gia đình tương tự theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Không thuộc diện miễn thì 0,5%.
- Phí công chứng: theo giá trị di sản, văn phòng công chứng báo trước.
- Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ: theo nghị quyết HĐND tỉnh.
Những vướng mắc hay gặp
- Một người thừa kế không chịu ký. Không làm văn bản thỏa thuận được. Phải hòa giải trong gia đình, hoặc khởi kiện chia di sản thừa kế tại tòa án.
- Có người thừa kế đã mất. Con của người đó hưởng thay theo thừa kế thế vị nếu người đó chết trước hoặc cùng lúc với người để lại di sản.
- Mất liên lạc với một người thừa kế. Công chứng viên không chứng nhận khi thiếu người. Thường phải yêu cầu tòa án tuyên bố mất tích hoặc giải quyết tại tòa.
- Quá lâu chưa chia. Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế.
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục sang tên sổ đỏ khi chồng mất làm thế nào?
Nếu nhà đất là tài sản chung, một nửa thuộc về vợ, nửa còn lại là di sản của chồng. Vợ, các con và cha mẹ của chồng (nếu còn sống) là hàng thừa kế thứ nhất, cùng làm văn bản thỏa thuận phân chia hoặc để các người khác tặng phần cho vợ. Sau đó vợ nộp hồ sơ đăng ký biến động để đứng tên toàn bộ.
Làm sổ đỏ khi không có di chúc thì chia thế nào?
Chia theo pháp luật: những người ở hàng thừa kế thứ nhất được chia phần bằng nhau. Họ có thể thỏa thuận để một người đứng tên toàn bộ và những người còn lại từ chối nhận hoặc tặng lại phần của mình. Thỏa thuận này phải lập thành văn bản có công chứng.
Sang tên thừa kế đất đai mất bao lâu?
Công chứng văn bản thừa kế cần ít nhất 15 ngày niêm yết. Đăng ký biến động không quá 8 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cộng thời gian nộp thuế. Tổng cộng thường khoảng một đến hai tháng nếu gia đình thống nhất và đủ giấy tờ.
Sang tên thừa kế sổ đỏ có phải nộp thuế không?
Nếu người nhận là con, vợ hoặc chồng, cha mẹ, anh chị em ruột, ông bà hoặc cháu của người mất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Vẫn phải nộp tờ khai và giấy tờ chứng minh quan hệ. Người ngoài các quan hệ này nộp thuế 10% trên phần vượt 20 triệu đồng.