Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con bằng cách ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trong 30 ngày. Con được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ vì là quan hệ cha mẹ con. Các khoản còn phải trả là phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ nếu cấp sổ mới, mức do tỉnh quy định.
| Khoản tiền | Mua bán thông thường | Bố mẹ tặng cho con |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Miễn |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Miễn |
| Phí công chứng | Theo giá trị hợp đồng | Theo giá trị hợp đồng |
| Phí thẩm định hồ sơ | Theo HĐND tỉnh | Theo HĐND tỉnh |
| Lệ phí cấp sổ mới | Theo HĐND tỉnh | Theo HĐND tỉnh |
Đây là trang thông tin độc lập, không thuộc cơ quan nhà nước. Bạn nên đối chiếu thành phần hồ sơ và mức phí tại nơi nộp trước khi đi.
Tặng cho hay để thừa kế
Tặng cho có hiệu lực ngay khi đăng ký xong. Con đứng tên, có toàn quyền bán, thế chấp. Bố mẹ không còn quyền với mảnh đất đó, trừ khi hợp đồng tặng cho có điều kiện và điều kiện đó hợp pháp.
Thừa kế chỉ xảy ra sau khi bố mẹ mất, và các người thừa kế khác có quyền đòi phần của mình. Nếu nhà có nhiều con và muốn chia rõ từ bây giờ, tặng cho giúp tránh tranh chấp về sau. Nếu bố mẹ còn cần giữ quyền với nhà để ở, có thể cân nhắc lập di chúc thay vì tặng cho ngay.
Điều kiện để tặng cho
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất phải có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng. Ngoài ra:
- Nếu đất là tài sản chung của bố mẹ, cả hai bố mẹ cùng ký hợp đồng tặng cho.
- Nếu một trong hai bố mẹ đã mất, phần của người đã mất là di sản. Phải làm thủ tục khai nhận di sản trước, sau đó mới tặng cho phần còn lại.
- Nếu sổ cấp cho hộ gia đình, các thành viên có chung quyền sử dụng đất phải đồng ý và ký hoặc ủy quyền.
- Con chưa đủ 18 tuổi vẫn nhận tặng cho được, nhưng người đại diện theo pháp luật ký thay. Bố mẹ vừa là bên tặng vừa là người đại diện của con thì công chứng viên sẽ hướng dẫn cách xử lý phù hợp.
Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho
- Sổ đỏ bản gốc.
- Căn cước của bố, mẹ và con.
- Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ, hoặc giấy tờ chứng minh tài sản riêng nếu chỉ một người đứng tên.
- Giấy khai sinh của con hoặc giấy tờ khác chứng minh quan hệ cha mẹ con. Nếu con là con nuôi, mang quyết định công nhận nuôi con nuôi.
- Văn bản ủy quyền nếu có người không đến ký được.
Hợp đồng tặng cho bắt buộc công chứng hoặc chứng thực. Có thể ký tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
Hồ sơ đăng ký biến động
Sau khi công chứng, con (hoặc người được ủy quyền) nộp hồ sơ trong 30 ngày theo Điều 133 Luật Đất đai 2024. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18.
- Sổ đỏ bản gốc.
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ, có ghi thuộc diện miễn.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ con.
Nộp ở đâu. Từ 01/07/2025, không còn nộp ở cấp huyện. Nộp tại bộ phận một cửa hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh, hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ trách khu vực có đất. Nhiều tỉnh cho nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia bằng tài khoản VNeID.
Vì sao được miễn thuế
- Thuế thu nhập cá nhân: Luật Thuế thu nhập cá nhân (số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026) miễn thuế cho thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột với nhau; vợ với chồng.
- Lệ phí trước bạ: Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ miễn cho nhà đất nhận tặng cho, thừa kế giữa các quan hệ gia đình tương tự.
Miễn không có nghĩa là bỏ qua. Bạn vẫn phải nộp tờ khai, ghi diện miễn, và kèm giấy tờ chứng minh quan hệ. Thiếu giấy tờ chứng minh, cơ quan thuế sẽ tính thuế như tặng cho người ngoài: 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/07/2026 (trước mốc này là phần vượt 10 triệu đồng).
Thời gian giải quyết
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký biến động do tặng cho không quá 8 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Xã miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn được cộng thêm thời gian.
Tặng cho một phần mảnh đất
Nếu bố mẹ chỉ cho con một phần, phải làm thủ tục tách thửa trước. Diện tích sau tách phải đạt mức tối thiểu do UBND tỉnh quy định, và phải có lối đi. Các bước:
- Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa, đo đạc lập bản trích đo.
- Công chứng hợp đồng tặng cho phần đất đã tách.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động và cấp sổ mới cho phần của con.
Có thể nộp hồ sơ tách thửa và đăng ký biến động cùng lúc ở nhiều nơi, hỏi cán bộ tiếp nhận để làm gộp.
Câu hỏi thường gặp
Sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con mất bao nhiêu tiền?
Con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Các khoản còn lại là phí công chứng tính theo giá trị hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận nếu cấp sổ mới, mức do HĐND tỉnh quyết định. Tách thửa thì thêm chi phí đo đạc.
Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ đã mất sang con làm thế nào?
Khi bố mẹ đã mất thì không làm tặng cho được mà phải làm thủ tục thừa kế. Các con khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng, sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động. Thừa kế giữa cha mẹ và con cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Bố mẹ cho con đất có cần các anh chị em khác ký không?
Nếu sổ đứng tên bố mẹ thì chỉ bố mẹ ký, các con khác không cần ký. Nếu sổ cấp cho hộ gia đình và các con là thành viên có chung quyền sử dụng đất, thì những người đó phải đồng ý bằng văn bản.
Sang tên sổ đỏ cho con có phải ký giáp ranh không?
Sang tên nguyên thửa không cần ký giáp ranh vì ranh giới đã thể hiện trên sổ. Khi tách thửa hoặc đo đạc lại do diện tích thay đổi, đơn vị đo đạc mới cần xác định ranh giới với các thửa liền kề.