Làm sổ đỏ lần đầu cần đơn đăng ký đất đai theo mẫu, giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có (quyết định giao đất, giấy tờ trước năm 1993, giấy mua bán, biên lai thuế đất...), căn cước và bản trích đo thửa đất. Từ 01/07/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP giao Chủ tịch UBND cấp xã cấp giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình, nên hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa cấp xã. Đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp nếu dùng ổn định, không vi phạm, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
| Tình trạng đất | Căn cứ trong Luật Đất đai 2024 | Tiền sử dụng đất | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Có giấy tờ về quyền sử dụng đất | Điều 137 | Thường không phải nộp, trừ một số trường hợp | Nhanh nhất |
| Không có giấy tờ, dùng ổn định từ trước 01/07/2014 | Điều 138 | Tùy thời điểm bắt đầu dùng, có trường hợp phải nộp | Xã xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng |
| Đất vi phạm, lấn chiếm | Điều 139 | Tùy trường hợp | Có thể bị từ chối |
| Nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước 01/08/2024 | Nghị định 151/2025/NĐ-CP có quy định riêng | Tùy nguồn gốc | Không bắt buộc tìm lại chủ cũ |
Đây là trang thông tin độc lập, không thuộc cơ quan nhà nước. Thành phần hồ sơ có thể khác theo từng trường hợp, bạn nên hỏi bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Lấy mẫu tại bộ phận một cửa hoặc tải trên Cổng Dịch vụ công.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, gồm nhiều loại như: giấy tờ giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước trước 15/10/1993; sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất lập trước 15/10/1993; giấy tờ thừa kế, tặng cho, mua bán nhà gắn với đất có xác nhận trước 15/10/1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước; giấy tờ do chế độ cũ cấp.
- Giấy tờ về tài sản trên đất nếu muốn ghi nhà ở, công trình vào sổ: giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chứng minh nhà xây trước khi phải xin phép.
- Bản trích đo địa chính thửa đất nếu nơi đó chưa có bản đồ địa chính hoặc bản đồ đã thay đổi.
- Chứng từ nộp tiền hoặc giấy tờ được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Căn cước của người đứng tên. Nếu đất là tài sản chung vợ chồng, sổ sẽ ghi tên cả hai.
Không cần nộp giấy khai sinh để làm sổ đỏ. Giấy đăng ký kết hôn cần khi muốn ghi tên cả vợ và chồng.
Nộp ở đâu
Từ 01/07/2025 không còn UBND cấp huyện. Người dân nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận một cửa hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công của UBND cấp xã nơi có đất;
- hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ trách khu vực đó, tùy cách tỉnh bố trí;
- hoặc nộp trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia (dichvucong.gov.vn), đăng nhập bằng tài khoản VNeID mức 2, ở những tỉnh đã mở thủ tục này.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP yêu cầu UBND tỉnh công khai việc lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ đăng ký đất đai không phụ thuộc vào địa bàn cấp xã nơi có đất, nên nhiều tỉnh cho nộp ở điểm tiếp nhận khác. Dù nộp ở đâu, UBND xã nơi có đất vẫn phải xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng và niêm yết công khai, nên nộp tại xã nơi có đất thường thuận tiện nhất.
Quy trình từng bước
- Đo đạc thửa đất. Nếu chưa có bản đồ địa chính, thuê đơn vị đo đạc có chức năng lập bản trích đo. Khi đo sẽ xác định ranh giới với các thửa liền kề.
- Nộp hồ sơ tại xã, nhận phiếu hẹn.
- Xã kiểm tra, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch.
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã và khu dân cư nơi có đất để ai có ý kiến thì phản ánh.
- Xác định nghĩa vụ tài chính. Hồ sơ chuyển sang cơ quan thuế nếu phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Nộp tiền theo thông báo.
- Nhận giấy chứng nhận tại nơi đã nộp.
Mất bao lâu
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, áp dụng từ 01/07/2025, đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc và cấp giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc, tính từ khi nhận đủ hồ sơ. Thời gian này không tính thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý vi phạm và một số khâu khác theo quy định. Xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn được cộng thêm 10 ngày làm việc. Phiếu hẹn sẽ ghi ngày trả kết quả cụ thể.
Thực tế, hồ sơ đủ giấy tờ, không vướng tranh chấp thường xong trong khoảng một đến hai tháng. Hồ sơ đất không giấy tờ hoặc cần xác minh nguồn gốc có thể lâu hơn.
Tốn bao nhiêu tiền
Không có con số chung cho cả nước. Các khoản có thể phát sinh:
- Tiền sử dụng đất: chỉ phải nộp trong một số trường hợp, chủ yếu đất không có giấy tờ hoặc đất vi phạm. Cách tính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, dựa vào bảng giá đất của tỉnh và thời điểm bắt đầu sử dụng. Đây thường là khoản lớn nhất.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất tính theo bảng giá của tỉnh, trừ trường hợp được miễn.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ: mức do HĐND tỉnh quyết định.
- Chi phí đo đạc: theo đơn giá đo đạc của tỉnh hoặc giá của đơn vị đo đạc.
Nếu được thông báo nộp tiền sử dụng đất, hỏi rõ cách tính, căn cứ bảng giá năm nào, và có được ghi nợ tiền sử dụng đất hay không.
Câu hỏi thường gặp
Làm sổ đỏ lần đầu ở đâu?
Nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phụ trách khu vực. Từ 01/07/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Làm sổ đỏ lần đầu có phải đóng thuế không?
Thường phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% và lệ phí cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn. Tiền sử dụng đất chỉ phát sinh ở một số trường hợp, chủ yếu đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Không có thuế thu nhập cá nhân vì không phải mua bán.
Làm sổ đỏ khi mua bán viết tay được không?
Được trong nhiều trường hợp. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ có chữ ký các bên mà chưa làm thủ tục chuyển quyền được đăng ký, cấp sổ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển nhượng, nếu nhận chuyển nhượng trước 01/08/2024 với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc trước 01/07/2014 với đất không có giấy tờ. Không bắt buộc phải tìm lại người bán. Mang theo giấy viết tay bản gốc và giấy tờ đất của người bán (nếu có) khi nộp hồ sơ.
Làm sổ đỏ có cần giấy khai sinh không?
Không cần. Người đứng tên chỉ cần căn cước. Nếu muốn ghi tên cả hai vợ chồng thì mang giấy đăng ký kết hôn.
Làm sổ đỏ online được không?
Được ở những tỉnh đã mở thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Bạn đăng nhập bằng VNeID mức 2 và tải hồ sơ lên. Xã vẫn phải kiểm tra thực địa, niêm yết, và bạn có thể phải nộp bản gốc giấy tờ khi nhận kết quả.