Hàng xóm không ký giáp ranh chưa chắc làm hồ sơ sổ đỏ dừng lại. Nếu họ chỉ vắng mặt hoặc không chịu đến mà không nêu lý do tranh chấp, đơn vị đo đạc lập biên bản, gửi thông báo và niêm yết theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT về đo đạc lập bản đồ địa chính, sau đó hồ sơ vẫn được xem xét. Nếu họ phản đối vì cho rằng ranh giới lấn sang đất của họ, đó là tranh chấp đất đai, phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi được cấp sổ cho phần đang tranh chấp.
| Tình huống | Hệ quả | Việc nên làm | Khi nào cần luật sư hoặc tòa |
|---|---|---|---|
| Hàng xóm đi vắng, ở xa | Không có chữ ký trực tiếp | Cung cấp địa chỉ liên lạc, để đơn vị đo đạc gửi thông báo | Hiếm khi |
| Hàng xóm không đến dù được mời, không nêu lý do | Lập biên bản vắng mặt, niêm yết | Giữ bằng chứng đã mời | Hiếm khi |
| Hàng xóm phản đối, chỉ ra ranh khác | Có tranh chấp ranh giới | Nộp đơn hòa giải tại UBND xã | Khi hòa giải không thành |
| Thửa liền kề là đất công, đường, kênh | Đại diện cơ quan quản lý ký | Hỏi cán bộ địa chính xã | Không |
Đây là trang thông tin độc lập, không thuộc cơ quan nhà nước. Cách xử lý cụ thể do cơ quan đăng ký đất đai và UBND xã nơi có đất quyết định, bạn nên hỏi trực tiếp cán bộ địa chính.
Ký giáp ranh là gì, khi nào phải ký
"Ký giáp ranh" là cách nói quen của việc các chủ đất liền kề ký vào biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất khi đo đạc. Biên bản ghi ranh giới thực tế giữa các thửa, là căn cứ vẽ bản đồ địa chính hoặc bản trích đo.
Cần xác định ranh giới khi:
- làm sổ đỏ lần đầu mà thửa đất chưa có trên bản đồ địa chính hoặc bản đồ đã thay đổi;
- tách thửa, hợp thửa;
- diện tích thực tế khác sổ, cần đo lại và cấp đổi;
- đo đạc lập bản đồ địa chính cho cả xã.
Sang tên nguyên thửa đã có sổ, không đổi diện tích thì thường không phải ký giáp ranh.
Hàng xóm vắng mặt hoặc không chịu đến
Đây là trường hợp hay gặp nhất: người liền kề đi làm xa, nhà bỏ trống, hoặc ngại không muốn dính vào. Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có cách xử lý cho việc người sử dụng đất liền kề vắng mặt hoặc không tham gia xác định ranh giới: đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới cho UBND xã để thông báo, niêm yết tại trụ sở UBND xã và nhà văn hóa thôn nơi có đất. Sau 15 ngày niêm yết (hoặc 10 ngày nếu gửi thẳng cho người đó) mà họ không ký và không có văn bản thể hiện tranh chấp, đơn vị đo đạc cùng UBND xã lập biên bản ghi vắng mặt và tiếp tục đo đạc.
Việc bạn nên làm:
- Báo trước cho đơn vị đo đạc tên, địa chỉ, số điện thoại của từng hộ liền kề.
- Tự nhắn tin, gọi điện mời họ đến, giữ lại tin nhắn làm bằng chứng đã mời.
- Nếu họ ở xa, hỏi đơn vị đo đạc về việc họ ký vào bản mô tả ranh giới gửi qua đường bưu điện, hoặc ủy quyền cho người thân ở gần ký thay.
- Chụp ảnh hiện trạng ranh giới: tường rào, cọc mốc, bờ ruộng, hàng cây lâu năm.
Hàng xóm phản đối, cho rằng bạn lấn đất
Khi người liền kề có ý kiến khác về vị trí ranh, đây là tranh chấp đất đai. Theo Luật Đất đai 2024, đất đang có tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận cho phần đang tranh chấp. Cách xử lý:
- Nói chuyện trực tiếp. Mang bản đồ, sổ mục kê cũ (xin trích lục tại xã), ảnh hiện trạng, giấy tờ mua bán ghi kích thước để đối chiếu. Nhiều trường hợp chỉ lệch vài chục phân do rào dựng sai.
- Nộp đơn hòa giải tại UBND cấp xã. Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hòa giải tại UBND xã nơi có đất. Xã lập hội đồng hòa giải, kết quả ghi thành biên bản.
- Hòa giải thành và thay đổi ranh giới thì biên bản là căn cứ đo lại và làm tiếp hồ sơ sổ đỏ.
- Hòa giải không thành thì một bên khởi kiện tại tòa án hoặc đề nghị cơ quan hành chính giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ sổ đỏ phần tranh chấp phải chờ kết quả.
Nếu tranh chấp chỉ ở một đoạn ranh nhỏ, hỏi cán bộ địa chính về khả năng xác định ranh cho phần không tranh chấp trước, để không phải chờ cả thửa.
Không nên làm
- Không tự ký thay hàng xóm hoặc nhờ người khác giả chữ ký. Đây là hành vi làm giả giấy tờ, hồ sơ sẽ bị hủy khi phát hiện và người làm có thể bị xử lý.
- Không dời cọc mốc, dựng rào mới trước khi đo. Việc này dễ biến chuyện vắng mặt thành tranh chấp thật.
- Không chi tiền cho người hứa "lo được chữ ký". Chữ ký giáp ranh không mua bán được.
Câu hỏi thường gặp
Làm sổ đỏ có cần ký giáp ranh không?
Cần khi phải đo đạc xác định ranh giới: làm sổ lần đầu cho thửa chưa có trên bản đồ địa chính, tách thửa, hoặc cấp đổi do diện tích thay đổi. Sang tên nguyên thửa đã có sổ thì thường không cần.
Làm sổ đỏ khi hàng xóm không ký giáp ranh thì sao?
Nếu hàng xóm chỉ vắng mặt hoặc không đến mà không nêu tranh chấp, đơn vị đo đạc lập biên bản, gửi thông báo và niêm yết theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, sau đó hồ sơ vẫn được xem xét. Nếu hàng xóm phản đối vì tranh chấp ranh thì phải hòa giải tại UBND xã trước.
Hàng xóm không ký giáp ranh có kiện được không?
Được, sau khi đã hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành. Người có quyền lợi có thể khởi kiện tại tòa án hoặc đề nghị cơ quan hành chính giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Nên chuẩn bị giấy tờ nguồn gốc, bản đồ cũ và ảnh hiện trạng.
Đo đạc ranh giới hết bao nhiêu tiền?
Chi phí đo đạc tính theo đơn giá của tỉnh hoặc bảng giá của đơn vị đo đạc, phụ thuộc diện tích và loại đất. Không có một mức chung cả nước. Hỏi báo giá trước khi ký hợp đồng đo.